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    宅基地三权分置将带来什么

    蔡珍云     2018-01-25 18:10:19     浏览:13    回复:0    点赞:0
    发帖人:蔡珍云
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    宅基地三权分置将带来什么

    作者:南方周末评论员

    2018-01-24 18:32:10来源:南周评论





    我国宅基地“三权分置”住房供地政府不再垄断。(视觉中国/图)

    (本文首发于2018年1月18日《南方周末》)

    在这么多年的实践探索与各方努力之下,土地制度改革正在取得重大进展。继农民承包地的“所有权”“承包权”“经营权”三权分置重大改革后,2018年1月15日,国土资源部部长姜大明表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。

    这意味着六十多年来形成的集体所有、无偿分给农户占有使用的宅基地权利,由两权细化成了三权。集体所有权不变,但农户的占有使用权,分解为资格权和使用权。即,作为村集体的一员,依然可以无偿分配一套宅基地,但可以将使用权转让、抵押出去。宅基地不再仅仅承担农民的住房保障功能,也将成为要素商品,直接进入要素市场。农村集体外的成员,想到某集体内购买农民的宅基地使用权,将有现实的合法性。

    实际上,在一些地方,这种私下的宅基地使用权买卖已经屡有出现,只不过由于没有法律的认可,使买方冒了一些风险。当然,卖方也常常会为此风险付出了对价:其交易价格往往要远低于有法律保障的价格。另外,小产权房建在农村集体土地上,价格也比大产权房要低;部分小产权房的土地权属性质是宅基地。

    姜大明强调,城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。这是否意味着城里人还是无法到乡下购买宅基地的使用权呢?还是说,城里人可以购买使用权,但不能购买资格权,购买之后不能利用这个使用权来建设别墅大院和私人会馆?

    如果是前者,意味着能购买使用权的,只能是农村人。这会极大地限制买方,从而也会影响宅基地使用权的价值。如果是后者,意味着城里人和农村人将获得同等的购买资格,但是限制了城里人在农村“建大房子”的权利。

    然而,有些地方的村庄,几乎整村人都已经移民到了城市,“空村现象”并不鲜见。如果有私人或法人要购买这个村落的宅基地使用权,而村人也都愿意,是否也可以考虑呢?

    与适度放活宅基地的使用权相应,姜大明也表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,“政府将不再是居住用地唯一提供者”。这就一举打破了政府的垄断供地地位,意味着农村居住用地使用权将可以直接入市。那么农村建设用地或宅基地开发利用的具体办法是什么?现在存量的小产权房又如何处理?无数的问题需要进一步解答。

    当然,土地改革总是一个特别需要慎重处理的问题,就像40年前的包产到户一样。40年后,土地制度迎来了又一轮深化改革,其中的制度细节,还需要更深刻丰富的实践与学理研究来指引。


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